Противоречивое будущее жилищного рынка Баку

Сносы задают тренд, а государство сдерживает цены
Рынок жилой недвижимости Баку уже третий год находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. В числе немногих инструментов, сдерживающих безудержный рост цен на рынке недвижимости, наряду с займами Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) и строительством соцжилья по линии Госагентства жилищного строительства ООО MIDA, оставалась реализация проектов государственно-частного сотрудничества по сносу ветхого и аварийного жилья и высотной застройки в Баку.
Корреспондент газеты «Неделя» поделится своим мнением.
  В последнее десятилетие эта практика стала ключевым строительным трендом в столице. А накануне в Госкомитете по градостроительству и архитектуре сообщили о завершении анализа по свыше 200 аварийным зданиям и начале практической работы в этом направлении. Более того – анонсирован масштабный снос, который, хочешь - не хочешь, повлияет на жилищный рынок Баку и станет устойчивым трендом на ближайшее будущее сектора.
На кону – многомиллионный тендер
В частности, на неделе была названа предварительная стоимость проекта по дальнейшему расширению и благоустройству территории Центрального парка в Ясамальском районе Баку. Так, предварительная стоимость работ оценивается в 38 миллионов манатов. В рамках работ предусмотрен снос зданий общей площадью 36 658 кв. м. ООО «Bakı Şəhər Əsaslı Tikinti və Təmir» выступает заказчиком проекта, объявлен соответствующий тендер.
Речь идёт о предстоящей масштабной реконструкции в Ясамальском районе Баку, охватывающей территорию у мечети «Тезепир». В планах — снос ряда частных домов на улицах Низами и Льва Толстого, от нижней части школы № 150 до здания Генеральной прокуратуры. На те дома, что планируется снести, уже нанесены порядковые обозначения. На их месте, по предварительным данным, создадут новый парк (продолжение Центрального парка), но рассматриваются и другие варианты реновации территории. А сумма компенсации жильцам будет определена Министерством финансов.
При этом, как подчеркнул недавно Риад Гасымов, начальник Главного управления градостроительства и архитектуры города Баку при Госкомитете градостроительства и архитектуры АР, говоря об указанной территории: «Ответственно заявляю, что на ней не планируется снос ни одного памятника архитектуры. Более того, развитие данной территории будет осуществлено с учетом обязательного наличия архитектурных зданий и полной их безопасности».
Если говорить о данном сносе, то тут речь идёт о, без сомнения, десятках тысяч человек. Причём некоторые имеют очень маленькое жильё, в пределах 10-20 квадратных метров, соответственно, и компенсацию им дадут очень небольшую. А это уже потенциальные серьёзные проблемы для людей. Да, снос оживит рынок – но стоит ли овчинка выделки?
Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль в последние годы находится под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости и сокращению объемов возведения жилья в столице и регионах. Даже с учетом небывалого подъема строительства домов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана, общая динамика жилищного строительства в республике остается отрицательной. Так, согласно данным Госкомстата, капитализация строительного рынка страны в 2022 году снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. Схожие тенденции наблюдались и в 2023 году: объемы строительства составили порядка 2,511 млн кв/м, что свидетельствует о более чем трехпроцентном спаде. Этот негатив наблюдался и в первой половине текущего года — в Азербайджане было введено в эксплуатацию 5204 жилых домов общей площадью свыше 702,910 тысяч кв. м, что приблизительно на 26,8% меньше, чем за первую половину прошлого года.
В то же время, согласно данным Госкомстата АР, в январе-сентябре текущего года количество построенных малоэтажных домов сократилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вполне очевидно, что сокращение ввода жилья строительными кооперативами неизбежно влияет на рыночный спрос как в сегменте новостроек, так и вторичного жилья, увеличивая динамику цен на рынке недвижимости.
Каковы тенденции?
Наиболее явственно эти тенденции проявляются в Баку, так как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в последние годы сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в столице, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах. Изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживает динамику строительного рынка. В 2022–2023 годах немаловажную роль в удорожании строительства играл инфляционный фактор, взвинтивший цены на стройматериалы, особенно импортные, а также на стройтехнику, горючее, рабочую силу. Исходя из перечисленных факторов, ожидать ощутимого снижения цен на столичном рынке недвижимости не стоит, в лучшем случае замедлится динамика подорожания, если в 2025–2026 годах последовательно увеличатся объемы строительства жилья.
«Подорожание недвижимости в Баку продолжается уже несколько лет, практически каждый месяц происходил рост на несколько процентов, — сообщил недавно местным СМИ эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. — Затраты на строительство новых многоквартирных зданий выше, чем в предыдущие годы, так как в Баку уже сложно найти земельные участки под застройку, а цены на оставшиеся участки очень высоки».
По словам эксперта, строительные компании сносят ветхое жилье и аварийные старые пятиэтажки и строят на их месте новые дома, предоставляя в качестве компенсации владельцам снесенного жилья новые квартиры в новостройках, а также покрывая их расходы на аренду. Несмотря на то, что такая схема увеличивает общие затраты на строительство, на сегодняшний день она остается оптимальной для стройсектора Баку.
В целом, согласно Генеральному плану Баку, к 2040 году во многих столичных районах аварийные многоквартирные здания и ветхие жилые массивы будут снесены. Согласно опубликованным чуть более года назад данным Центра социальных исследований (ЦСИ), в трех крупнейших городах страны большая часть населения проживает в домах, построенных свыше 30 и даже 60 лет назад. В частности, в Баку лишь 26% опрошенных ЦСИ респондентов проживают в зданиях, построенных за последние 30 лет, в Гяндже – 18%, а в Сумгайыте этот показатель и вовсе составил всего 7%. Тем самым, здесь непочатый край работы для ЖСК в рамках государственно-частного партнерства и возможность застраивать востребованные зоны столицы при сравнительно меньших затратах на дорогую землю.
Что предлагает государство?
«В Баку и других городах немало аварийного жилья, и, в частности, в столице проведен анализ более двухсот аварийных зданий: работы по выявлению этих строений были начаты в предыдущие периоды на основании заключений МЧС и обращений граждан, - заявил на неделе председатель Государственного комитета по градостроительству и архитектуре Анар Гулиев. - В настоящее время, согласно соответствующему поручению Кабинета Министров, Госкомитетом было проанализировано свыше 200 таких зданий, то есть более 7000 квартир, и на данный момент завершена инвентаризация примерно половины этих квартир, а по нескольким адресам уже начаты практические работы».
По словам руководителя Госкомитета, о том, какая работа будет проводиться в определенной части города и где будут сноситься аварийные здания в Баку, в основном зависит от органов исполнительной власти, а также от спроса заказчиков-предпринимателей, инвесторов и строительных компаний. В некоторых местах проводить строительные работы невозможно, и в таких случаях будут проведены работы по благоустройству, закладке парковых зон, также за счет государственных средств будет устраняться аварийность в жилых зданиях, обладающих историческим и культурным значением.
Напомним, что помимо малоэтажного ветхого жилья, большинство аварийных зданий относится к построенным в советское время панельным домам, общежитиям и другим постройкам, срок эксплуатации которых давно истек. В соответствии с решением Кабмина № 86 от 25 февраля 2016 года в районах столицы продолжается снос зданий, признанных аварийными и с истекшим сроком эксплуатации, общее число которых превышает три тысячи.
В частности, за последние пять-шесть лет в Баку было снесено около 1250 аварийных зданий, десятки тысяч людей переселены в новые квартиры или получили соответствующие компенсации. При этом размер выплачиваемой компенсации по-прежнему остается наиболее сложным вопросом для жильцов сносимых зданий. Ведь у многих людей общий размер жилплощади весьма мал (в пределах 10-20 квадратных метров), и выделяемой им компенсации не хватает для приобретения жилья даже на окраине столицы.
Поэтому самый оптимальный вариант для этой категории граждан (и не только) - получение жилья в новостройках, что улучшает жилищные условия горожан, позволяя им сохранять свою привычную локацию и социальную среду в столице, то есть не переселяться из центра города к чёрту на кулички. В настоящее время работа в сфере вычисления и выплаты компенсаций жильцам сносимых домов находится под контролем Кабинета министров, хотя, к сожалению, встречаются случаи, когда тяжба жильцов со строймагнатами доходит до суда. В конечном итоге схема застройки городских кварталов на базе государственно-частного сотрудничества стимулирует деятельность жилищно-строительных кооперативов, капитализируя стройсектор в целом. Но в данном вопросе в первую очередь надо защищать не интересы строймагнатов (не секрет, что у многих у стройфирм штат юристов и возможности фактически силового давления на людей), а простых граждан.

• 21 дек., 14:50