Цены не радуют, надежда – на ипотеку
Вопрос недвижимости интересует всех – и тех, у кого есть квартира, и тех, у кого её нет. Но с нынешними ценами покупка квартиры дело очень сложное, порой вовсе нереальное. Правда, один из факторов, поддерживающих платежеспособный рыночный спрос на дорожающее с прошлого года столичное жилье, связан с активностью по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ).
Корреспондент газеты «Неделя» расскажет обо всем подробно.
Несмотря на небольшое снижение объемов жилищного кредитования за три квартала текущего года, фонд продолжает оставаться ключевым рыночным инструментом по ипотеке и активно развивает схему жилищного лизинга. Более того, согласно опубликованному на неделе указу президента Азербайджана Ильхама Алиева, уставный капитал АИКГФ увеличен на 8,9%, с учетом средств, предусмотренных в текущем госбюджете страны для финансирования социальной ипотеки.
Есть деньги? Покупай жильё!
Покупка квартиры всегда выгодна, не только сейчас. Если посмотреть на статистику за последние 20 лет, мы увидим, что те, кто покупал квартиры, никогда не проигрывали. Об этом заявил эксперт по рынку недвижимости Рамиль Гасымзаде, анализируя последнюю ситуацию на рынке жилья в Азербайджане. По его мнению, если учитывать показатели с начала года до сентября, ситуация на рынке жилья была стабильной. Однако по сравнению с началом года, с сентября наблюдается рост (цен) на 5%. В прошлом году рост достигал 30%, поэтому сейчас наблюдается небольшое увеличение.
«На первичном рынке жилья также наблюдается рост цен, но не такой, как на вторичном - примерно на 20%. Если в начале прошлого года средняя рыночная стоимость составляла около 1 800 манатов за 1 кв.м, то сейчас она находится в диапазоне 2 400 - 2 500 манатов за 1 кв.м. Рост цен наблюдается в основном в столичных районах, близких к центру, особенно в Наримановском, Насиминском и части Сабаильского. Следующими идут Низаминский и Хатаинский районы. На периферии рост цен менее заметен.
Наибольший рост цен в прошлом году наблюдался именно на вторичном рынке недвижимости Азербайджана. В особенности подорожали квартиры в домах «ленинградской» и «киевской» планировки, а также подходящие под ипотеку. Так, если цена за квадратный метр в квартирах до 100 кв.м в новостройках сейчас составляет около 2 500 манатов, то в квартирах площадью 250-300 кв.м - уже 2 000 - 2 200 манатов. Получается, что жилье меньшей площади стоит минимум на 15% дороже. Интересная ситуация наблюдается и в других сегментах вторички. К примеру, цена однокомнатной квартиры «ленинградского» проекта, подходящей под ипотеку, в зависимости от локации составляет около 100 000 манатов. В то же время «хрущевка» с одной комнатой в том же районе, но не проходящая по ипотеке, стоит 80 000 - 85 000 манатов. В целом квартиры, подходящие под ипотечное кредитование, стоят заметно дороже.
Еще одна причина высоких цен на «вторичке» - небольшие площади квартир. Так, однушка в «хрущевке» площадью около 30 кв.м в Наримановском районе Баку стоит 100 000 - 120 000 манатов. Если разделить на квадратные метры, получится 3 500 - 4 000 манатов за «квадрат». При этом в том же районе в новостройках можно найти квартиры по 2 500 манатов за кв.м, но с большей площадью, соответственно требующие больших вложений.
Покупка квартиры - всегда выгодное вложение, особенно сейчас. Если посмотреть на статистику за последние 20 лет, можно увидеть, что те, кто приобретал квартиры, никогда не оставались в проигрыше. Начиная с 2005 года рост цен в столице стал особенно заметным. В дальнейшем значительное повышение цен наблюдалось в 2005, 2009, 2014, 2019 и 2023 годах. Статистика показывает, что каждые четыре-пять лет на рынке недвижимости происходит существенный рост. В остальные годы нормальным считается повышение цен на 5-7% в соответствии с показателем инфляции. 30-процентный рост происходит именно в упомянутые годы. Что касается прогнозов по рынкам аренды, первичного и вторичного жилья, то цены здесь пока останутся стабильными, поскольку тенденции к росту не наблюдается. Хотя геополитические факторы и влияют на рынок недвижимости, повышение цен в ближайшие годы ожидаемо. По моему мнению, до конца этого года рост цен не превысит 10%, чему способствовал прошлогодний 30-процентный скачок», - подчеркнул эксперт.
Внешние факторы давят на рынок
Рынок жилой недвижимости Баку уже два с половиной года находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль сегодня находится под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости и сокращению объемов возведения жилья в столице. В частности, за январь-июнь 2024 года в Азербайджане было введено в эксплуатацию 5204 жилых домов общей площадью свыше 702,910 тысяч кв. м, что приблизительно на 26,8% меньше, чем за первую половину прошлого года.
Данный тренд вполне предсказуем, так как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в последние годы сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в Баку, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах столицы. Изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживает динамику строительного рынка.
В 2022–2023 годах немаловажную роль в удорожании строительства играл инфляционный фактор, взвинтивший цены на стройматериалы, особенно импортные. В тот же период возросли расходы на наемную рабочую силу, а не так давно подорожало и используемые техникой дизельное топливо и бензин. В то же время за два минувших года заметно возрос интерес к столичной недвижимости со стороны бывших соотечественников-предпринимателей, репатриирующих свои капиталы и бизнес из Украины и России в Азербайджан. На фоне инфляционных рисков также возросла практика хеджирования рисков, побуждающая местных юрлиц вкладывать средства в жилую недвижимость в качестве инвестиционного актива, что также оказывает давление на ценовые параметры. Интерес к недвижимости возрастал и в силу ее возросшей доходности от сдачи в аренду.
«За год стоимость квартир в Баку выросла на 14%: в том числе в Баку цена за один квадратный метр в новостройках вторичного сегмента увеличилась на 14,9% за год, а в старых зданиях советской постройки на 11,3%, - сообщил в конце сентября председатель «Общества оценщиков Азербайджана» Вугар Орудж. - На первичном рынке жилья стоимость одного квадратного метра в новостройках и вовсе выросла на 15,7%, чем за тот же период прошлого года».
Причем все перечисленные тенденции привели к тому, что при огромной потребности рынка в сегменте бюджетного жилья здесь резко сократилось предложение. Вполне очевидно, что продолжаться бесконечно ценовой подъем не может, в силу того что уже сегодня цены на недвижимость по всем параметрам достигли пика и не соответствуют ни средней зарплате, ни ожидаемой динамике экономического роста. «Длительный рост цен на жилье привел к дефициту покупателей на рынке недвижимости, поскольку многие из них предпочитают занимать выжидательную позицию, - полагает эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. - Если изучить прошлогодние показатели, то можно прийти к выводу, что большинство квартир продавались по ипотеке и отчасти по внутрибанковским кредитам».
Стагнация превратилась в ожидание
То есть и покупатели, и продавцы ждут более удобных условий. Впрочем, согласно опросу Центробанка Азербайджана (ЦБА) по кредитной деятельности во втором квартале, в апреле-июне текущего года в стране наблюдалось ужесточение условий кредитования по ипотеке, выдаваемой за счет собственных средств банков. По данным опроса ЦБА, ужесточение условий по кредитам связано с такими факторами, как стоимость финансирования, конкуренция с другими банками, ситуация на рынке недвижимости, капитальная и ликвидная позиция банков.
На этом фоне, полагает Э. Фарзалиев, сегодня большая часть покупателей хочет приобрести жилье посредством сравнительно низкопроцентных кредитов, выдаваемых по линии АИКГФ. На сегодняшний день за счет средств Фонда в общей сложности было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,2 млрд манатов, что позволило 51 710 семьям улучшить жилищные условия: причем более 931 млн манатов пришлось на льготную ипотеку, предоставленную лицам, относящимся к уязвимым группам населения. Ну а в целом за весь период деятельности Фонда 67% воспользовавшихся ипотечным кредитованием граждан приходится на молодые семьи.
Рыночный спрос на средства Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда продолжает сохраняться на достаточно высоком уровне, и в январе-сентябре текущего года банки-агенты выдали жилищных ссуд на сумму 365,6 млн манатов, из коих 66,5 млн манатов — по льготным (социальным) ипотечным займам. Согласно данным Фонда, в текущем году 3017 семей улучшили свои жилищные условия за счет коммерческих ипотечных кредитов, а 844 — посредством социальной ипотеки, при этом средний размер по ссудам составил 94 683 маната.
В то же время в последние годы АИКГФ добился заметных успехов в сравнительно новом направлении — системе жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. Механизм сдачи квартир в аренду с правом последующего выкупа был протестирован в конце 2019 года, запущен в начале следующего года, однако на первых порах новая схема не обрела популярности у населения, во многом из-за невысокого спроса на рынке недвижимости в период пандемии коронавируса. Однако впоследствии, по мере снятия карантинных ограничений и оживления рынка недвижимости, данный сегмент жилищного кредитования весьма динамично развивался. В частности, по состоянию на 1 октября 2024 года посредством лизингового механизма жилищные условия улучшили 5512 семей, из них 1126 — в рамках договоров, заключенных в январе-сентябре текущего года. Фонд предоставил гражданам квартиры в лизинг по 14 адресам: из них 6 расположены в Баку, 3 — в Хырдалане, 3 — в поселках Масазыр, Сарай и Мамедли Апшеронского района и еще две — в Сумгайыте.
Какими будут объемы социальной ипотеки в 2025 году, станет ясно в ближайшее время, с началом парламентских обсуждений проекта закона о государственном бюджете на будущий год. Ну а накануне был опубликован подписанный главой государства указ о внесении изменений в Устав АИКГФ: уставный капитал Фонда возрос до 1 млрд 68,4 млн манатов, увеличившись на 8,9%. Согласно указу, уставный капитал фонда увеличен на 87,7 млн манатов, предусмотренных в госбюджете на 2024 год в целях финансирования социальной ипотеки. Впрочем, тут надо подчеркнуть, что социальной ипотекой могут воспользоваться отнюдь не все, так что в вопросе покупки жилья лучше всего рассчитывать на свои силы.
Тамилла СЕНДЖАПЛЫ